《涉执房地产处置司法评估指导意见》

（内部研讨稿）讲 解

杨 斌

演讲人简介

•上海百盛房地产估价有限责任公司常务副总经理

•中国注册房地产估价师、土地估价师、资产评估师

•上海市房地产估价师协会副秘书长、上海市房地产估价专家委员会副主任

•上海市土地估价师协会副会长、上海市土地估价专家委员会主任

•中国房地产估价师与房地产经纪人学会资深会员

•中国土地估价师协会资深会员、专家

•英国皇家特许测量师学会会员(MRICS)

•美国估价学会会员(MAI)

•香港测量师学会会员(MHKIS)

关于标题

现为：《涉执房地产处置司法评估指导意见》

曾用：《人民法院确定房地产处置参考价评估指导意见》

《房地产司法处置评估指导意见》

第一条目的和依据

为规范涉执房地产处置司法评估行为，保证评估质量，维护当事人、利害关系人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国资产评估法》《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》《人民法院委托评估工作规范》等法律法规，以及《房地产估价规范》《房地产估价基本术语标准》等标准规范，制定本意见。

【说明：依据仅列示了最直接的法律法规和规范，其他相关法律如《物权法》《土地管理法》等没有列示。】

第二条适用范围

本意见适用于为人民法院确定财产处置参考价服务的房地产估价活动。

【说明：有估价机构认为可加上如下表述：“其他的房地产司法评估活动也可参考本指导意见”。由于有些条款未必适合其他房地产司法鉴定估价活动，如假设开发法的被迫转让开发前提，所以没有采纳此建议】

第三条评估行为准则

房地产估价机构及其注册房地产估价师开展涉执房地产处置司法评估业务应当遵守法律法规和房地产估价标准规范，遵循独立、客观、公正的原则，依照法律法规规定实行回避，对评估活动中知悉的国家秘密、商业秘密和个人隐私予以保密。

第四条接收评估委托书

房地产估价机构应当按照《人民法院委托评估工作规范》的规定，及时接收人民法院出具或者发送的评估委托书。

评估委托书包括下列内容：

（一）人民法院名称；

（二）房地产估价机构名称；

（三）评估财产基本情况（包括名称、坐落、四至、面积、权属等，并附财产清单）；

（四）评估目的要求；

（五）评估完成期限；

（六）评估材料的特别说明（对委托评估必须提供的材料有下列情形的说明：1．未能调取到或者实际不存在的；2．无法扫描而需要邮寄或者直接交付的；）

（七）其他需要明确的内容。

【说明：注意“评估委托书”、“财产清单”、“评估所需相关材料”三项内容】

第五条不承接委托评估情形

房地产估价机构接收评估委托书后，认为有下列情形之一的，应当自接收评估委托书之日起三个工作日内向人民法院书面提交不承接委托评估申请：

（一）本机构与当事人或者评估财产有利害关系的；

（二）本机构已办理注销登记或者被市场监管部门吊销营业执照的；

（三）本机构依法不能进行评估的其他情形。

房地产估价机构未在第一款规定期限内向人民法院书面提交不承接委托评估申请的，或者人民法院认为申请不承接委托评估的理由不成立的，视为接受委托。

第六条接收委托评估资料

房地产估价机构接受委托后，应当及时接收或者签收人民法院发送的委托评估材料，并根据《人民法院委托评估工作规范》附件中列明的房地产评估需要提供的材料清单，对委托评估材料进行清点。

第七条补充委托评估材料

委托评估材料不全而无法进行评估或者影响评估结果的，房地产估价机构应当及时向人民法院书面提交补充材料申请，由人民法院通知当事人补充。房地产估价机构应当通过人民法院转交的方式接收补充的评估材料。

评估所必需的材料无法补充，或者补充后仍然不能满足评估需要，人民法院书面说明根据现有材料进行评估的，可以根据现有材料进行评估，并在评估报告中说明因缺少评估所必需的材料可能影响评估结果的风险。房地产估价机构提交的补充材料申请和人民法院出具的书面说明应当作为评估报告的附件。

【说明：注意评估材料应通过人民法院交接】

第八条评估目的表述

涉执房地产处置司法评估的评估目的应当表述为“为人民法院确定财产处置参考价提供参考依据”。

【说明：没有参考“抵押估价指导意见”和“征收评估办法”中的写法，表述为“为人民法院确定房地产处置参考价提供参考依据而评估……”，原因是评估的价值类型条文中还没有出现，而且价值类型并不唯一,另外“而评估……”并非目的，不必赘述。

第九条评估对象财产范围界定

房地产估价机构应当根据评估委托书和委托评估材料等情况，具体明确界定评估对象的财产范围，不得超出财产范围或者遗漏财产。

评估对象包含不属于房地产（不动产）的家具家电、机器设备、债权债务、特许经营权等财产的，应当在评估报告中对所包含的其他财产具体列举说明。

评估对象不包含属于房地产（不动产）的房屋配套设施设备、装饰装修、相关场地等财产的，应当在评估报告中对不包含的房地产类财产具体列举说明。

第十条价值时点确定

涉执房地产处置司法评估的价值时点一般设定为评估对象实地查勘完成之日，并在评估报告“估价假设和限制条件”的 “一般假设”中假定人民法院拍卖（或者变卖）财产之日的评估对象状况和房地产市场状况与实地查勘完成之日的状况相同。

【说明：关于价值时点有多种意见，有的提出用“评估委托之日”，这样无论处置流程中遇到任何问题，价值时点是固定的。有的认为“实地查勘之日”更好，这样价值时点距离处置的日期更接近，而且房地产状况与市场状况明确。】

第十一条价值类型确定

涉执房地产处置司法评估的价值类型一般为市场价格或者市场价值，也可以根据评估委托书等人民法院的书面要求，评估其他特定价格或者价值，并在评估报告中予以说明。

市场价格是指评估对象于价值时点在市场上的平均交易价格，采用比较法测算得出。

市场价值是指评估对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式于价值时点自愿进行交易的金额，选用比较法、成本法、收益法、假设开发法等估价方法评估得出。

【说明：评估的价值类型一般为市场价格或市场价值，因为根据以往的司法解释，以及现在法院处置的保留价确定方式，都是以市场价为参考，也不排除人民法院有其他的评估价值要求。】

第十二条查封和担保物权处理

涉执房地产处置司法评估不应考虑评估对象被查封以及原有的担保物权和其他优先受偿权情况，视为没有查封、未设立担保物权及其他优先受偿权的财产进行评估，并在评估报告“估价假设和限制条件”的“背离事实假设”中予以说明。

【说明：原有的担保物权及其他优先受偿权会因处置而消失，查封因拍卖而解除，所以不考虑拍卖财产上原有的担保物权、其他优先受偿权及查封因素】

第十三条租赁权及用益物权处理

涉执房地产处置司法评估应当关注评估对象是否存在租赁权以及用益物权，并结合委托评估材料等情况，对人民法院查明的租赁权、用益物权及占有使用情况进行调查核实。

人民法院书面说明依法将评估对象上原有的租赁权和用益物权除去后拍卖

（或者变卖）的，评估结果的影响因素不应当包括原有的租赁权和用益物权，并应当在评估报告中作出特别说明；人民法院未明确除去原有的租赁权和用益物权后拍卖（或者变卖）的，评估结果应当考虑原有租赁权、用益物权对评估结果的影响，不应低估相应减价影响。

评估对象租赁合同尚未到期且存在已预收租金，人民法院未明确该预收租金从财产处置价款中扣除或者由被执行人另行负担的，评估结果应当扣除已预

收的剩余合同有效期内的租金。

【说明：因为“买卖不破租赁”，所以在没有人民法院的要求时，应将原有租赁权及用益物权作为评估影响因素进行考虑】第十四条欠缴税费处理

涉执房地产处置司法评估应当关注评估对象是否存在欠缴税费（含税收、物业费、供暖费、水电气费等），并结合委托评估材料等情况，对人民法院查明的欠缴税费情况及金额进行调查核实；人民法院未明确存在欠缴税费，房地产估价机构未掌握相关情况的，可以假定评估对象不存在欠缴税费，并应当在评估报告“估价假设和限制条件”的“一般假设”中予以说明。

评估对象存在欠缴税费，人民法院未明确该欠缴税费从财产处置价款中扣除或者由被执行人另行负担的，评估结果应当扣除欠缴税费金额。

第十五条交易税费负担方式处理

涉执房地产处置司法评估应当关注评估对象交易税费负担方式及其对评估结果的影响，并根据人民法院意见，或者涉执房地产处置中交易税费负担情况选择下列情形之一，明确评估结果对应的交易税费负担方式，并在评估报告中予以说明：

（一）按照法律法规规定，转让方和受让方各自负担；

（二）全部由受让方负担；

（三）全部从财产处置价款中扣除或者由被执行人另行负担；

（四）按照以往同类涉执房地产处置惯例负担；

（五）按照当地同类财产交易习惯负担；

（六）其他交易税费负担方式。

【说明：交易税费负担的方式会对交易价格产生影响，参考类似转让估价中的相关规定，可以评估约定条件下价值】第十六条处置费用处理

涉执房地产处置司法评估一般不考虑评估费、拍卖费、诉讼费、律师费等财产处置费用对评估结果的影响。

人民法院未明确前款财产处置费用从财产处置价款中扣除或者由申请执行人、被执行人另行负担的，评估结果应当扣除上述相应费用，并在评估报告中予以说明。

第十七条实地查勘要求

房地产估价机构应当及时通知人民法院组织对评估对象进行实地查勘。实地查勘应当由至少两名房地产评估专业人员共同进行，其中至少1名注册房地产估价师。

实地查勘时应当核对查勘对象是否与评估委托书载明的财产名称和坐落相一致，不一致的应当及时向人民法院核实。实地查勘记录应当由进行实地查勘的注册房地产估价师和在场当事人签名或者盖章。当事人拒绝签名或者盖章的，应当在评估报告中予以说明。

当事人不到场或者不配合，无法进入评估对象内部查勘的，经征询人民法院意见，可以对评估对象内部布局、室内装饰装修等情况进行合理假定，并在评估报告“估价假设和限制条件”的“依据不足假设”中予以说明。

【说明：按照法释〔2018〕15号文第十八条的要求，对相关情况做出相应规定】

第十八条评估对象状况不相一致处理

评估对象状况存在不相一致情形的，应当按照下列方式进行处理，并在评估报告“估价假设和限制条件”的“不相一致假设”中予以说明：

（一）实际用途与登记用途不一致的，一般应当按照登记用途进行评估；人民法院要求按照实际用途进行评估的，应当关注用途调整所需补缴的土地使用权出让金和相关税费，并考虑其对评估结果的影响。

（二）房屋登记用途与土地登记用途不一致的，应当按照最高最佳利用分析得出的最佳用途进行评估。

（三）面积、建筑结构等实际状况与登记状况不一致的，应当根据人民法院意见，按照登记状况、实际状况或者设定状况进行评估。

【说明：评估对象实物状况发生改变的情况如：多套独立登记的房屋被改造合并使用、或者房屋被改建、部分被拆除等情形】第十九条整售与零售处置处理

评估对象由多宗房地产组合而成，或者为大宗房地产且可分割为若干小宗独立使用的，应当向人民法院征询评估对象是整体处置还是分别或者分割处置，并考虑不同处置方式对评估结果的影响，不应低估整体处置方式对评估结果的减价影响。

【说明：同一建筑物分套或分层进行产权登记的，评估时应根据处置的方式来选定评估路径】

第二十条部分或局部房地产处理

评估对象为某宗房地产的部分或者局部的，应当关注评估对象的独立使用性和可分割转让性，以及评估对象所在整宗房地产的其他部分对评估结果的影响，不应低估相关减价影响。

第二十一条在建工程评估

评估对象为在建工程且可以独立续建的，采用假设开发法评估时，应当选择被迫转让开发前提，充分考虑转让税费、重复投入的成本费用、开发期限延长等因素；采用成本法评估时，也应当充分考虑被迫转让、各类折旧等因素所导致的价值减损。

评估中还应当关注评估对象是否存在已预售情况，已预售部分一般不列入评估对象的财产范围；人民法院明确列入评估对象财产范围的，应当充分考虑已预售部分对评估结果的影

响。

【说明：假设开发法与成本法的价值构成应一致。如果需评估已经预售部分房屋的在建工程，无论采取哪种方法评估，都应扣除已售部分的开发完成后价值，如果购房人未支付全部房款的，则应在扣除该房屋开发完成后价值的基础上加上合同约定的应付未付的房款。】

第二十二条预购商品房评估

评估对象为未竣工交付的预购商品房，应当参照类似预售商品房的价格进行评估，并充分考虑延期交付等因素所导致的价值减损；购房人未支付全部房价款的，评估结果应当扣除商品房预售合同约定的应付未付的房价款。

第二十三条非完全商品房评估

评估对象为共有产权住房、经济适用住房、安置住房等限制交易房地产的，应当关注该类房地产处置的合法性、办理不动产登记的可行性等，并充分考虑交易和市场范围受限对评估结果的影响，包括受让人资格限制、未来上市交易相关费用、资金时间价值、交易风险等因素。

【说明：限制交易的房地产仍可能面临司法处置，评估时应考虑的价值减损因素】

第二十四条未登记房地产评估

未经登记或者缺乏合法建造文件的房地产一般不列入评估对象财产范围。人民法院明确列入评估对象财产范围的，应当与人民法院确认坐落、四至、面积、用途等相关事项，结合评估对象相关建造手续的办理情况等，按照下列方式之一进行评估：

（一）评估对象依法可以登记但未办理登记的，经征询人民法院意见，可以按照已登记进行评估；评估结果应当扣除办理登记需要发生的相关税费，并在评估报告中进行相应说明。

（二）评估对象补充完善相关手续后可以办理登记的，经征询人民法院意见，可以按照已登记进行评估；评估结果应当扣除补充完善相关手续、办理登记需要发生的相关税费，并在评估报告中进行相应说明。

（三）评估对象依法不予办理登记的，应当考虑无法办理登记对评估结果的影响，并在评估报告中进行相应说明。

【说明：“没有登记或缺乏合法建造文件的房屋”通常就是“无证房屋”，这是否纳入评估范围、评估的相关事项都需要与人民法院沟通确认】第二十五条集体土地上房地产评估

评估对象的土地使用权为集体建设用地使用权的，应当根据人民法院查明的集体建设用地使用权的来源和权益状况，结合国家和地方集体建设用地流转相关规定合理评估，并在评估报告“估价假设和限制条件”的“一般假设”中对受让人具备购买资格等情况作出假定。

【条款说明：集体建设用地的土, , 地使用权来源有很多情形，如租赁、支付过土地补偿款的、没有支付土地补偿款、以及宅基地等。目前因受法律法规的流转限制，因此本条原则性地进行了规定】

第二十六条评估结果分别列示

评估对象包含房地产和其他财产的，评估报告中应当分别列示房地产和其他财产的评估结果。

评估对象包含两宗以上房地产的，或者大宗房地产分割为小宗处置的，评估报告中应当分别列示各宗房地产的评估结果。

评估对象的房屋所有权人与土地使用权人不一致的，根据评估委托书或者人民法院要求，评估报告中可以分别列示房屋和土地的评估结果或者价值占比。

第二十七条评估结果有效期

评估结果的有效期自评估报告出具之日起计算，最长不得超过一年。

第二十八条评估结果使用特别提示

评估报告应当向委托人、报告使用人作出下列评估结果使用特别提示：

（一）因财产拍卖（或者变卖）日期与价值时点不一致，评估对象状况或者房地产市场状况的变化会对评估结果产生影响；（二）在评估结果有效期内，评估对象状况或者房地产市场发生明显变化的，评估结果应当进行相应调整；

（三）委托人或者评估报告使用人应当按照法律规定和评估报告载明的使用范围使用评估报告，违反该规定使用评估报告的，房地产估价机构和注册房地产估价师依法不承担责任；

（四）评估结果不等于评估对象处置可实现的成交价，不应被认为是对评估对象处置成交价的保证。

第二十九条评估报告名称和内容

评估报告名称宜为“涉执房地产处置司法评估报告”。

评估报告应当载明评估对象的范围、区位状况、实物状况、权益状况、价值类型、价值时点、评估依据

（包括评估标准）、评估方法、评估结果及有效期等。

【说明：《房地产估价规范》已对估价报告的内容进行了详细而明确的规定，房地产处置参考价评估报告的内容也应遵守其要求，本条根据法释〔2018〕15号文第十七条第二款的要求作了原则性的规定】第三十条评估报告提交

房地产估价机构应当在规定的评估完成期限内出具评估报告，并将评估报告和预估评估费交纳通知书一并提交给人民法院。

第三十一条评估异议说明

当事人、利害关系人对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议，人民法院要求房地产估价机构予以书面说明的，房地产估价机构应当根据书面异议的具体内容，有针对性地及时作出相应说明，并自收到人民法院通知之日起五日内提交书面说明。

第三十二条未规定事项处理

本意见对涉执房地产处置司法评估未作规定的事项，按照《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》《人民法院委托评估工作规范》以及《房地产估价规范》等相关规定执行。

【说明：本条为兜底条款】

第三十三条解释权

本意见由中国房地产估价师与房地产经纪人学会负责解释。

第三十四条施行日期

本意见自2019年×月×日起施行。