努力做好为人民法院确定财产处置参考价服务的房地产估价工作
柴 强 中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长
（2019年3月13日，北京）
一、做好这种估价的重大意义
房地产估价行业的“三大任务”：
1. 巩固、深化和拓展业务； 2. 防止恶性压价竞争；
3. 提高估价报告质量。
1. 巩固、深化和拓展业务—— 所谓“巩固”，就是已有的业务不能丢，还要继续做好；所谓“深化”，就是在做好现有业务的基础上，要向纵深发展；所谓“拓展”，就是在做好现有业务的基础上，
要在横向上延伸。
2. 防止恶性压价竞争——
目前，估价机构之间恶性压价竞争十分严重，不仅把辛苦开拓的业务抵消了，还使估价流于形式、估价报告质量低劣，严重损害了房地产估价行业早期的良好专业形象。
《资产评估法》第二十条明确规定：评估机构不得“以恶性压价……等不正当手段招揽业务”。
将根据这个规定和《价格法》等法律法规关于明码标价的规定，通过估价机构“资信评价”等方式，要求估价机构制定收费标准，且收费标准要合理、要公示（在经营场所醒目位置公布、向行业组织备案），并要在估价活动中严格执行。
3. 提高估价报告质量——
估价报告是估价机构的“产品”，是估价师的
“作品”，必须保证应有的质量。
将加强估价报告抽查、评审，把抽查、评审
得分作为估价机构排名和“资信评价”的重要内容。 二、最高法的这种模式将会有示范作用
特别是其中的（1）“网络询价”，（2）依法分评估专业领域，（3）统一建立机构名单库，（4）机构制定收费标准并报备及严格执行。例如：军队（已在着手准备）；房屋征收；
金融部门…… 三、这是一种什么估价？
这种估价是为人民法院确定财产处置参考价服务的估价，基本上是过去的房地产司法拍卖、变卖估价，是房 地产司法评估中的一种，其他的房地产司法评估主要有：（1）分家析产（如离婚、继承遗产、兄弟分家）；
（2）损害赔偿；（3）定罪量刑。
在经济下行过程中，不良贷款会增长，人民法院拍卖、变卖房地产会增多，为人民法院确定财产处置参考价服务的房地产估价业务会增加。 四、这种估价怎么称呼好？
可供选择的几种称呼：
1. 为人民法院确定财产处置参考价服务的房地产估价
2. 涉执房地产处置司法评估（《人民法院委托评估工作规范》第一条中有“人民法院涉执财产处置司法评估” 的说法）
3. 房地产司法处置评估（这是借鉴过去“房地产司法拍卖估价”这个简明易懂的说法） 五、财产处置方式有哪些？ （一）广义上的财产处置方式： 1. 当事人协议处置；
2. 人民法院强制处置（也称司法处置）。
（二）人民法院强制处置方式：
1. 拍卖；
2. 变卖（直接变卖、流拍后变卖）。 六、这次的重大变化
1. 用语上称为“财产处置参考价”，简称参考价。
2. 增加了其他3种确定参考价的方式，并将“委托评估”作为最后选项。
3. 依法分评估专业领域：房地产类、土地类、矿业权类、珠宝玉石首饰类、资产类。
4. 最高人民法院与全国性评估行业协会建立司法评估机构名单库，且每年重新确定。
5. 委托评估费用上：（1）评估机构报备收费标准，但不得高于全国平均水平的10%； （2）提交评估报告时一并提交预估评估费交纳通知书，之后可收到一半评估费；（3）财产处置成交的，采取就低不就高的原则；
（4）财产处置未成交的，采取实际支出的原则。 七、确定参考价的4种方式及其顺序
（1） 当事人议价
↓
（2） 定向询价
↓
（3） 网络询价
↓ （4）委托评估
上述方式中，当事人议价、定向询价的可能性不大，最高法大力推行“网络询价”。起草《确定参考价规定》过程中甚至有零元起拍，不要评估的建议。八、存在着“委托评估”与“网络询价”比拼
需要自问：“委托评估”是代表“旧势力”，还是科学上就该这么做。
如果是代表“旧势力”，我们自己就要及早投降。
但实际上并不是这么回事，主要是我们过去没有做好。
“互联网将会无处不在，也将会被人们所忽略”，就像我们过去曾经历过的电灯、电话、小汽车等一样。因此，互联网就像计算器、Excel表、估价软件等那样，最终是辅助估价的工具。
因此，抵制、对抗无用，而要积极迎接挑战，用做好
“委托评估”的实际行动，证明“委托评估”强于“网络询价”。
特别是如果“委托评估”做到了“精细化”（这次制定《涉执房地产处置司法评估指导意见》时就是抱着这种指导思想），电商们搞的“网络询价”就难以大行其道，甚至迟早会退出市场。
反之，“委托评估”仍然会被认为时间长、收费高、又不准，并且早晚，不仅在司法领域，而且会在其他领域，
“委托评估”将会被“网络询价”所取代。
补充说明评估的“精细化”与“模糊化”：各有利弊。
眼前看，“模糊化”在遇到当事人、利害关系人对评估报告或评估结果提出异议时有回旋余地。
但长期来看，必须走“精细化”道路，甚至估价师要像律师那样出庭当“专家证人”。
因此，我们要“做难而正确的事情”。 九、这种估价的主要依据
1.《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》
2.《人民法院委托评估工作规范》
3.《房地产估价规范》
4.《涉执房地产处置司法评估指导意见》
（或者《房地产司法处置评估指导意见》）
（目前仅是内部研讨稿，希望大家提出修改意见） 十、需要搞清的几种价格及其关系 （1）市场价格（简称市价）或市场价值（2）评估价或评估结果（3）处置参考价（4）拍卖的起拍价 直接变卖的变卖价（5）处置成交价
↓
↓
↓
↓ 十一、对评估对象的特别说明
（一）依法分评估专业领域
分为5大类：（1）房地产类,（2）土地类,（3）矿业权类,
（4）珠宝玉石首饰类,（5）资产类。
（二） “房地产类”的评估对象
为“房地产类财产”，但现实财产处置中的房地产类财产不一定是纯粹的房地产，可能是以房地产为主的财产。也就是说，以房地产为主的财产应属于“房地产类财产”，是房地产评估的对象。
（三） 评估对象财产范围的界定
1.要在评估报告中说明评估对象的财产范围，不得超出应有的财产范围或遗漏应有的财产。这在本质上主要是根据查封、扣押、冻结以及需要拍卖、变卖的财产范围来确定。
2.两种极端相反情况要在评估报告中具体列举说明：
（1） 评估对象的财产范围一般为房地产，但是，如果包含不属于房地产（不动产）的财产的，应在评估报告中对所包含的其他财产具体列举说明。例如，评估对象的财产范围还包含室内家具家电、机器设备、债权债务、特许经营权。
（2） 房地产的财产范围一般为不动产，即房屋（或建筑物、构筑物）及其占用范围内的土地（或建设用地使用权）和其他不动产，但是，如果评估对象的财产范围不包含属于房地产（不动产）的财产的，应在评估报告中对不包含的房地产类财产具体列举说明。例如，评估对象的财产范围不包含室内装饰装修、入户门锁、室内吊灯、马桶、水龙头、酒窖、建筑小品、假山、树木。
十二、将下决心做好这种估价自律管理工作
将对入库评估机构的评估报告进行抽查、评审；
对做得不好的，就从名单库中除名。被除名的法律后果很严重。 十三、最后，希望大家一起努力
使房地产估价：既能挣钱，又受人尊重，还有些乐趣，也对社会有益， 甚至推动经济社会发展进步！
谢谢！
中国房地产估价师与房地产经纪人学会
网站：www.cirea.org.cn、 www.agents.org.cn 微信：中国房地产估价、中国房地产经纪、中国住房租赁
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