拆迁基地中商业用房评估方法比较

作者：朱石敏 周丹     来源：上海房地产估价     日期：2009-01-31

拆迁基地中商业用房的评估，其评估方法的选用显为重要。科学实用的估价方法，必须具备两个条件：既有科学的理论依据，又能反映现实交易行为。因此，房地产价格通常可以从如下三个途径来求取：一是参照类似房地产近期的市场交易价格；二是依据该房地产的收益能力大小来衡量其价值；三是参照重新建造类似房地产所需要的费用。由此形成了房地产估价的三大基本方法，即：市场比较法、收益法和成本法。除此之外还有一些其他方法(实质上是三大基本方法的派生，在此不展开)。每种估价方法都有一定的适用条件，运用不同的方法评估同一房地产会得出不同的结论。依据房地产估价的需要及其特点，按照房地产用途可将评估对象划分为居住、商业、工业、其他用途房地产及土地五种类型，商业房地产的估价与其他类型房地产比较起来要考虑的因素多得多，相对评估难度也更大，因此我们需要了解商业房地产的特点、估价的特点、主要影响因素等，才能合理选择评估方法。

一、商业房地产的特点

商业房地产一般包括商店(如商场、购物中心、各类零售批发市场、百货店、便利店以及各种临街商铺等)、旅馆、写字楼、餐馆和游艺场馆(如娱乐城、歌舞厅、高尔夫球场等)等。商业房地产的特点：

 (1)收益性。商业房地产的收益方式是多种多样的。有的是业主自己经营，有的是出租给他人经营，有的是以联营形式经营。

(2)经营内容多。在同一宗商业房地产中，往往会有不同的经营内容，如商品零售、餐饮、娱乐等。字串1

(3)转租经营多。商业房地产的业主常常将其房地产出租给别人经营，有的承租人从业主手上整体承租后，又分割转租给第三者。经营方式多而且较为变杂。字串8

(4)装修高档而复杂。商业房地产通常会有非常高档的装修，而且形式风格各异，要准确估算其价值必须单独计算。

二、影响商业房地产价格的因素分析 字串8

1、影响商业房地产价格的主要区域因素

(1)地段繁华程度：影响商业房地产价格的首要因素是所处地段的商业繁华程度，这取决于房地产所处的是哪一级商业中心区来确定。

(2)交通条件：商业房地产估价时，要从两方面考虑交通条件：一是方便顾客方面，从现阶段一般情况来看，主要是公共交通的通达度，可用附近公交线路的条数、公交车辆时间间隔及公交线路联结的居民区人数等指标来衡量，另外大型商业经营者还要考虑机动车和非机动车停车场地、进货交通和卸货的便利程度。字串3

2、影响商业房地产价格的主要个别因素

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(1)临街状况：一般来说，临街面越宽越好。如果几面临街，则有利于商业房地产价值的提高。

(2)内部格局：商业用房的内部格局应有利于柜台和货架的布置和顾客的停留。一些大型商业用房往往要分割出租，因此，要求内部空间能够灵活地间隔。

(3)楼层：一般来说，位于底层的商业用房较优，但如果有自动扶梯，楼上的商业用房与底层之间的不利差距将大大缩小。字串4

(4)面积：应有与经营要求相适应的面积。

(5)净高：商业房地产的室内净高应适宜。净高偏低则难免产生压抑感，不利于经营；若净高超过合适的高度，建筑成本会提高，也无助于房地产价值的提高。

(6)储存空间：商业零售一般都会备有一些存货，有一定的储存空间有利于商品周转。

(7)装修和结构构造：装修在商业房地产的价值中往往占有很大比重。同样的房屋，仅仅由于装修不同，价值会有很大的差别。此外，建筑结构构造因采用的材料不同，其价值也有很大的差别

(8)转租的可能性：有些业主或中间承租人规定，承租人不能再转租，这将影响投资(承租)商业房地产的灵活性，从而影响该商业房地产的价值。 字串1

(9)使用年限和折旧情况。

三、商业房地产评估方法的选择及比较

1、商业房地产评估方法的选择及比较 字串7

房地产估价的三大基本方法：市场比较法、收益法和成本法。不管采用哪一种方法，都需要与估价对象相适应的基础资料来支撑。因此，在利用具体的估价方法进行估价时，是否掌握丰富的切合实际的基础资料是估价结果能否准确的重要保障。字串7

对于任何商品而言，性价比都是其基本的经济属性。住宅产品往往可以通过地段、得房率、户型、外观等因素对性价比有粗略的判断。而被用来销售的商业地产中，不仅包括营业面积，还包括如管理、服务、设备等其它附属部分的价值。恰恰是后者难以明确量化，对于大型购物中心来说尤其如此。商业房地产的一个主要特点是能够用以获得收益，商业房地产的价值往往也正是体现在它的获取收益的能力上，所以收益法是商业房地产最为常用的估价方法。商业房地产的转售转租比较频繁，特别是小型商用房，因此，较易获得比较案例。所以，在商业房地产估价时，市场比较法也是一种常用方法。

对于以销售为主的沿街商铺、住宅底层商铺，由于功能简单、平面及空间也便于单元化分割，又便于独立经营，因此和商品住宅的评估方法区别不是很大，评估时参照市场价格评估。评估方法适宜选择市场比较法、收益法。对于经营批发、零售的商场，由于其销售时分割为一个个独立的铺位，铺位之间没有明显的界限，经营者独立经营，但由商场统一管理。该类商铺产权独立，可自由转让。评估时根据其在商场中所处位置，参照市场价格评估。评估方法适宜选择市场比较法、收益法。字串5

对于大型的购物中心、商场而言，由于其规模庞大、功能复杂、除了营业面积外，还有大量管理服务和附属设备设施及相应用房，而且单元分割不便，经营也是整体性经营。一般这样的购物中心即使是转让也是整体转让或者是部分股权转让，因此评估时按照商场经营收益测算为主。评估方法适宜选择收益法(DCF法)、成本法、市场比较法。

星级酒店与大型的购物中心的情况类似，但多了跟星级配套的服务及无形资产的成份。评估方法适宜选择收益法(DCF法)、成本法。只不过商场是基于租赁收入测算净收益，而五星级酒店是基于营业收入测算净收益。

对于综合性高档物业(如金茂大厦、环球金融中心)，其有商业、办公、五星酒店、展示厅等不同的经营内容(或者说不同的用途)，一般会有不同的收益率，采用收益法估价时，则应对各部分采用不同的还原利率(或称资本化率)。 字串9

2、商业房地产评估中经验的重要性

房地产估价必须遵循一套科学严谨的估价理论和方法。但又不能完全拘泥于有关的理论和方法，因为房地产价格形成的因素复杂多变，不是简单地套用某些数学公式就能够计算出来的。房地产估价是一项专业性很强的业务，但是准确地运用各种估价方法离不开估价人员的经验。首先，对于某一确定的待估对象，究竟选用哪几种估价方法较为适宜，以哪一种估价方法为主，都需要估价人员具备类似的估价经验。其次，在运用某种估价方法评估某一房地产时，还有许多具体问题及参数需要估价师解决和确定，如运用市场比较法涉及到区域因素修正、个别因素修正等，其修正系数的确定在一定程度上是估价人员依据其经验所做出的主观判断；运用收益还原法涉及到租金或纯收益的调整与核定，出租率的确定以及还原利率的选取等；运用成本法估价时，成新率或折旧额的确定也必须具备丰富的经验。

房地产估价需要很强的推理与判断能力。丰富的估价经验是顺利评估的前提，在经验基础上所形成的推理判断能力在一定程度上代表着估价师的水平。在房地产估价过程中，推理判断能力不仅体现为对房地产价格规律的透彻认识，有时会表现出非逻辑性，体现为估价师的超常眼力。

房地产估价离不开对房地产价格变化趋势的分析。由于房地产价格是在多种因素综合作用下形成与变化的，这就要求估价师具有较强的综合分析与推理判断能力；房地产价格受区域市场影响较大，对区域市场的分析往往难以获得十分准确的数据资料，由于范围较小，一些统计规律及经验数据往往与实际情况偏差较大，需要估价师具有一定的洞察力；另外，在最终估价值的确定以及对某些特殊物业，如某些特殊的商业物业，由于特殊的垄断地位所形成的超常的垄断价格，分析时也离不开估价师的判断能力，有时甚至是依靠一种直觉来做出判断。